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| 楼市金九银十不会出现 调控放二调一保一 |
| 2008-8-21 10:00:50 (来自：) |
梅松 北京市社会科学院副院长、经济学博士、研究员
“金九银十”首先是一个时间概念。九、十月份进入秋天，又临近两节，按照人的消费心理，在消费、投资方面心情有所冲动，家庭消费也明显增加。在房地产领域，很多楼盘都会选在九、十月份开盘，或者推出大规模的营销活动。北京楼市自2004年进入高速发展期后，“金九银十”也成为楼市近几年来最具有标志性意义的营销符号，为开发商津津乐道。
从2006年开始，政府相继出台指在抑制房地产业过热的宏观调控政策，随着政策效应开始显现，“金九银十”在2007年受到了冷遇，涨幅趋于回落。眼下，2008年的北京楼市“金九银十”又将临近，究竟将如何？今天我们请到了北京市社会科学院副院长梅松来探讨本期话题。
1 预言：“金九银十”不会出现
主持人：请您谈谈北京房地产今年是否会出现传统“金九银十”的销售现象？
梅松：曾经“金九银十”火爆的销售场面，今年恐怕不会出现了。今后一段时间内，房地产市场总体会平缓上升，回归正常。总的来说，从2006年开始的三年之内，中央宏观调控的目标，就是抑制房地产业过热，防止房价过高。宏观调控是一系列的组合拳，前后呼应，衔接缜密，取得了很好的效果。目前，房地产业已逐渐归于理性、合理和平缓。
当前楼市商务房、高档住房，可能还会有一定的增长弹性，这是由我国经济发展决定的。而被大量的炒房者盯上的中档住房，整体销售也不会有太大起伏。虽然炒房行为会扰乱市场信号，而购房需求的实际存在和购房群体不断增加。保障性住房在中央政策调控下，需求量进一步走高。总体上说，房地产市场不会再出现大起大落。
2 观点：调控“放二调一保一”
主持人：您认为，目前宏观调控有哪些特点？难点部分在哪些方面？
梅松：我个人认为，当前房地产市场的宏观调控，应考虑房地产内部的差异，实施“放二调一保一”。所谓放二，就是对商务房和高档住房，完全引入市场机制，放开资金准入，让它们随行就市。所谓调一，就是对于中档住房，
微妙地进行调控，既不完全包办，有不完全放开。如果完全包办，可能会打击中档住房市场的活力，如果完全放开，可能会损害中等收入阶层的直接利益。因此，一方面要积极清理该层次炒房行为，通过经济杠杆和政策杠杆，让他们朝商务房和高档住房流动；另一方面，也要创造宽松的竞争环境，促进地产商提供性价比更高的商品。
“调”，操作上很难把握，增之一分或减之一分，都可能会产生不良后果，因此要慎之又慎。所谓保一，就是进一步加大对保障性住房的保护力度。政府当前也是给了保障性住房很大的支持，这维系着最广大人民群众最直接、最根本的利益，也关乎社会和谐与发展。此外，还加大了对廉租房、经济适用房、限价房的建设力度，通过影响市场供给，来影响保障性住房乃至整个房地产的价格。通过多种渠道，促进保障性住房发挥更大的作用。
3 期盼：健康、成熟市场形成
主持人：作为北京市政府智囊团的重要成员之一，您从当前调控政策上对目前房地产业现状做一个概述，并就今后房地产发展作一个大致展望。
梅松：政府收紧资金源头，仅2008年中国人民银行就连续5次上调存款准备金率，至6月25日，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位，有力遏制了资产价格增长过快。在土地使用上，超出动工开发期满1年未动工的，从高征收土地闲置费；满2年未动工的，无偿收回土地使用权，有效打击囤积土地行为。在房屋出售上，期房限制转让、预售制度门槛提升，减缓了房屋流动速度。此外，通过首付比率的提高和银行贷款的变化调节二次或多次置业。一系列政策实施后，房地产宏观调控的效果逐渐浮出水面。上海、深圳等地的房地产价格有明显下降，北京房地产价格虽然从总体上还在增长，但增幅在变小、环比也略有下降。
房地产超暴利、消费者持币抢购将一去不复返。房地产价格下调与消费者持币观望的僵局，不会是一场持久战。此前，部分地产商过分追求暴利、超暴利的短视行为，伤害了消费者、市场。这种杀鸡取卵、自杀式的行为引起了社会舆论的反感，整个社会衍生出对暴利的巨大压力，消费者开始持币观望。因此，地产商和消费者之间，需要一到两年的时间，调整心态、培养互信。之后，一个更加健康、平稳、理性、成熟的房地产市场会逐渐形成。
政府着力调控、中国经济向好，房地产会呈平缓的上升势态，不会再大起大落。 |
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